De usynlige servituttene

Nei, dette er ikke en pitch av en ny episode av «Åndenes makt», men en liten artikkel om juridiske rettigheter (servitutter) i fast eiendom, som man ikke ser. Som for eksempel en veirett, byggerett eller rett til en parkeringsplass osv. Eller tilsvarende rettigheter over din egen eiendom, som ikke er tinglyst.

At slike rettigheter blir kalt for servitutter på fagspråket, er ikke deres feil. Personlig, har jeg alltid ment at servitutter høres som et tulleord hentet fra eventyrene. Nisser og servitutter liksom…

Jeg foretrekker heller utrykket rettigheter i fast eiendom. Men, jeg må da skynde meg å understreke at slike rettigheter ikke bare gir rett til å disponere eller bestemme noe over eiendommen (positive servitutter), men det gjelder også rettigheter som kan begrense bruken (negative servitutter).

I Horten stiger eiendomsprisene om aldri før, og det er det mange som har en fordel av. Men, kanskje ikke førstegangskjøperne… (men, det er en annen historie).

Høye eiendomspriser, betyr også at det kan være mye verdt å kreve sin juridisk rett knyttet til eiendommen. Og stadig oftere ser man det, at underliggende tvister, som tidligere ikke var verdt å tviste om, nå blir tatt til domstolen.

Og hvilke tvister er det som utpeker seg, jo det er de «usynlige» rettighetene.

Som mange som har kjøpt eller solgt eiendom har fått med seg, har vi et eiendomsregister i Norge. Grunnboken kaller vi det. Grunnboken administreres av Kartverket. De sørger for at registeret gir såkalt notoritet over eiendomsrettigheter og andre rettigheter i alle faste eiendommer. Rettighetene blir på den måten etterviselige og kontrollerbare. Grunnboken systematiserer og identifiserer eiendommene i Norge etter gårds- og bruksnummer, og beskyttes av strenge regler.

Og hva har det å gjøre med de usynlige rettighetene, tenker du kanskje?

Jo, grunnboken er det som gjør grenser og rettigheter synlige. Det er altså mulig å gjøre oppslag i dette registeret, og da vil man blant annet finne ut hvem som eier eiendommen, hvilken bank som har pant osv. om det er noen som har rett til vei over eiendommen osv.

Ja, og da skal det vel ikke være noen usynlige rettigheter, eller er det det?

Saken er den, at det normalt er ingen plikt til å registrere rettigheter i fast eiendom. Det burde det kanskje være, men det er det altså ikke - ennå. Det betyr at for alle eiendommer, næringsbygg, hytter og boliger (ingen forskjell her), så KAN det hvile rettigheter for andre personer/selskaper eller for andre eiendommer, på en annen eiendom, som ikke er synlige, fordi rettighetene ikke er tinglyst.

Slike usynlige rettigheter kan dukke opp på de merkeligste tidspunkt for dem det gjelder, eller som lyn fra klar himmel, som noen synes fortsatt er et dekkende uttrykk.

Du har for eksempel arvet en hytte med en brygge. Så viser det seg, en vakker sommerdag at brygga ikke er din. Dessuten ligger den ikke på hyttas gårds- og bruksnummer, men kanskje på naboeiendommen. Du har alltid tenkt at den brygga var det jo bestefar som satt opp for mange tiår siden. Og du har kanskje til og med brukt den som din egen. Men når nabohytta ble solgt, så kommer de nye eierne og hevder at; Neida, den brygga er ikke din. Den tilhører vår hytte. Og den forklaringen som blir gitt, er at bestefaren din hadde solgt brygga for mange år side til nabohytta, men sikret seg en bryggerett. Bryggeretten gikk imidlertid ut, da nabohytta ble solgt… Dette gjorde de med en «hand shake» over gjerdet. Og ingen ting av dette ble tinglyst.

Hvor mye tror du en bryggerett er verdt i dagens opphetende hyttemarked? Jeg tror vi alle kan lett konkludere med, at det er mye. Er det verdt å tviste om den, ja – det er det.

Eller, tenk deg at du har et kontorbygg som er avhengig av parkeringsplassene på naboeiendommen. Det er litt dumt om man skulle miste dem, når naboeiendommen blir solgt.

Det finnes et utall av historier og saker som omhandler bryggerettigher, veiretter, jakt- og fiskerettigheter og en rekke andre rettigheter, som det tvistes om til enhver tid.

Og løsningen for å unngå tvister om dette, er alltid det samme. Tinglys rettighetene!

Og hvorfor gjør man ikke det? Jo, antakelig fordi vi er litt gniene, eller kanskje også at man ikke kjenner til at tinglysing er en løsning.

Det koster nemlig litt å få rettigheter tinglyst. Jeg understreker litt. Fordi det er ikke mye, i forhold til de kostnadene som kommer med advokater, sakkyndige og domstoler, som skal forsøke å løse ganske kompliserte rettshold i en eiendom. Og, hvis det verste skjer; at du mister en rett du trodde du hadde, og som du har betalt for, vil kostnaden med tinglysning være en liten bagatell.

Tinglysningsgebyret koster kr 540 pr. i dag. Det burde ikke være avskrekkende for noen. I tillegg bør man koste på seg noen timer med advokatbistand for å få definert og avklart rettighetene FØR man sender det til tinglysning (Kartverket vil nemlig ha dette definert, med ganske store krav til presisjon). Uansett er dette langt rimeligere enn de potensielle tvistene som skyldes manglende tinglysning.

I mange tilfeller kan tinglysingene gjøres enda enklere. Da bør du i så fall snakke med en advokat som også har konsesjon for eiendomsmegling. Da kan dette blant annet, gjøres elektronisk.

Så jeg gjentar; ingen grunn til å spare småpenger, og risikere store økonomiske tap for slike ting lengre. Det er det ikke verdt, i hvert fall ikke i et brennhett eiendomsmarked.

Rino Jørgensen

Advokat (og eiendomsmegler) i Horten