Mangler ved fast eiendom - reklamasjon

Hva kan det reklameres over? Og når må du reklamere? Dersom man oppdager feil og mangler etter å ha kjøpt en eiendom, er en rettidig reklamasjon en forutsetning for å kunne fremme eventuelle videre krav mot selger. Reklamasjonen må fremsettes innen visse frister. En vanlig oppfatning blant eiendomskjøpere er at reklamasjonsfristen er fem år. Den fristen færre er klar over, er at den relative reklamasjonsfristen i de fleste tilfeller er av større praktisk betydning enn 5-årsfristen. I slike tilfeller bør man agere raskt. I noen tilfeller kan ikke reklamasjonsfristene påberopes overhodet, det gjelder spesielt der selgeren bevisst har gitt feil informasjon om forhold som er en mangel, og kjøperen ikke burde oppdaget det, se nedenfor.

Utgangspunktet er at kjøper kan reklamere over alle feil og mangler knyttet til et eiendomskjøp.

Som utgangspunkt foreligger det en mangel når eiendommen ikke samsvarer med de krav til kvalitet, utrustning og annet som følger av avtalen.

Vanlige avvik det reklameres over er:

• konstruksjonsfeil
• feil ved drenering og rør
• fukt og råte
• skadedyr
• arealsvikt
• uriktige eller manglende opplysninger om eiendommen
• samt mangler ved rettigheter tilknyttet eiendommen, som for eksempel bruksretter, boretter og servitutter

Selv om det i prinsippet kan reklameres over alle feil og mangler er det viktig å være oppmerksom på begrensninger i hva som utgjør en mangel.

De fleste eiendommer selges «som den er». Det innebærer at en stor del av risikoen for skjulte feil og mangler ved eiendommen overføres til kjøper på overtakelsestidspunktet. Men dersom eiendommen er i vesentlig dårligere stand enn kjøper kunne regne med, eller hvis det foreligger opplysningssvikt fra selgers side, foreligger det likevel en mangel.

Kjøper kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe vedkommende kjente, eller måtte kjenne til ved kjøpet. Dette innebærer at kjøper i prinsippet har en undersøkelsesplikt før salget. Det forventes ikke mer enn at kjøper gjør rimelige undersøkelser, som avpasses opplysninger og forventninger kjøper kan ha til eiendommen basert på kjøpsavtalen og de øvrige salgsdokumentene.

Reklamasjon

Det er viktig å være oppmerksom på at det foreligger nærmere fastsatte reklamasjonsfrister. Dette innebærer at man kan miste retten til å rette krav mot selger dersom man ikke reklamerer i tide, selv om det foreligger en mangel.

Det skilles mellom den absolutte og den relative reklamasjonsfristen. Dette skillet er viktig å merke seg for å unngå den vanlige misforståelsen om at man som eiendomskjøper alltid har 5 år på seg til å reklamere over mangler ved eiendommen.

Det er den absolutte reklamasjonsfristen som er 5 år, og i noen tilfeller er fristen lengre. Fristen starter å løpe ved overtakelse av eiendommen. Mange tror at det da ikke er mulig å reklamere over mangler som oppdages på et senere tidspunkt, det er ikke helt riktig. Det er mulig å reklamere etter 5 år, dersom selger har opptrådt grovt uaktsomt, uærlig eller har handlet i strid med god tro. Det vil typisk være tilfellet, dersom selger bevisst har gitt uriktig opplysninger om et forhold som senere viser seg å være en mangel.

Den er den relative reklamasjonsfristen som ofte er den viktigste og mest praktiske fristen. Utgangspunktet er at den relative fristen begynner å løpe fra det tidspunktet kjøper oppdaget, eller burde ha oppdaget mangelen. Fristen er hjemlet i en høyesterettsdom som sier at man må reklamere innen 2-3 måneder etter at mangelen ble oppdaget. Fristen på 2-3 måneder må sees i sammenheng med kjøperens undersøkelsesplikt før eiendomskjøpet gjennomføres.

Krav til innhold i reklamasjonen

Det går et skille mellom en nøytral og en spesifisert reklamasjon. En nøytral reklamasjon er en orientering til selger om det det foreligger et kontraktsbrudd, og at det kan være aktuelt å fremme et krav mot selgeren.

Spesifisert reklamasjon innebærer at det foreligger et konkret krav som informerer om hvilke rettsvirkninger som gjøres gjeldende. Spesifisert reklamasjon må eksempelvis fremsettes ved et krav om at eiendomskjøpet heves. Hensynet bak kravet om en spesifisert reklamasjon i hevingstilfellene, er forutberegnelighet for selger ettersom heving er inngripende i kontraktsforholdet.

Foreldelse

Reglene om foreldelse av krav etter foreldelsesloven gjelder ved siden av reklamasjonsreglene.

Som utgangspunkt er foreldelsesfristen tre år, og den starter å løpe fra det tidspunktet misligholdet inntrer og kjøper burde ha oppdaget mangelen. Men dersom kjøper ikke oppdaget eller burde ha oppdaget mangelen, løper en tilleggsfrist på 1 år regnet fra og med den faktiske oppdagelsen av forholdet.

Foreldelsesfristen kan avbrytes ved å gå til rettslige skritt, det vil si ved å sende en forliksklage til forliksrådet eller en stevning til tingretten. Foreldelsesreglene kan medføre at et krav mot selger er foreldet selv om den maksimale reklamasjonsfristen på 5 år ikke er utløpt.

Advokatbistand ved mangelsaker

Som oftest er partene best tjent med å la seg representere av en advokat i mangelssaker. Ofte har også partene rettshjelpsforsikringer, som er en naturlig del av de øvrige forsikringer de har, noe som gjør at ikke er spesielt kostbart å få prøvd saken rettslig.

Rino S. Jørgensen

Advokat

Horten