til top

Corona-epidemien - Må jeg betale husleien?

Publisert 19.03.2020

Etter vårt syn vil Corona-epidemien/COVID-19, og de tiltak som nå er pålagt av myndighetene i den forbindelse, generelt måtte anses som en force majeure-hendelse. Forutsatt at tiltakene reelt utgjør en oppfyllelseshindring, og det ikke kunne vært hensyntatt eller overvunnet på annet vis, vil dette kunne gi grunnlag for å påberope seg force majeure. Men, gjelder dette for betalingen av faste kostnader, som feks husleien? Vi ser at noen rådgivere anbefaler utleiere å stå hardt på kravet om leie, og straks begynne innkreving, utløse leiegarantier og begjære fravikelse/konkurs dersom denne blir forsinket eller uteblir. Vi tror at ved å følge et slikt råd at utleierne skyter seg selv i foten. Utleierne må se forbi denne epidemien, og planlegge for hvordan situasjonen blir når Corona-epidemien er forbi. Hvordan skal utleierne kunne drive, hvis leietakerne har gått konkurs i mellomtiden?

Spørsmål er altså om Coronaviruset kan anses som et force majeure tilfelle som helt eller delvis fritar leietakers betalingsplikt eller suspenderer plikten til å betale husleie eller øvrige ytelser etter husleiekontrakten.

Likviditetsproblemer som Coronaviruset påfører en leietaker vil normalt ikke gi leietaker et rettslig grunnlag for leiefritak, leiereduksjon eller utsatt forfall verken etter husleieloven, den øvrige bakgrunnsretten eller de ulovfestede reglene om force majeure. Leietaker er bare ansvarsfri dersom selve oppfyllelseshandlingen ved betalingen blir hindret av forhold utenfor leietakers kontroll. Økonomiske vanskeligheter – om de er aldri så plutselige og uforutsette – anses som hovedregel alltid å ligge innenfor det leieren har risikoen for.

Basert på husleielovens bestemmelser eller bestemmelsene i en standard leieavtale, vil Corona-epidemien i seg selv heller ikke utgjør en mangel ved utleiers leveranse. Det må likevel foretas en konkret vurdering av det enkelte leieforhold og det kan foreligge reguleringer i leiekontrakten og faktum av betydning for en mangelsvurdering.

Men, hva med de virksomhetene som blir stengt ned på grunn av bestemmelser fra offentlige myndigheter, tiltak som iverksettes for begrense smitten av Coronaviruset, men som hindrer næringsvirksomhet? Kan slik stenging i seg selv, bli betraktet som force majeur som gjør at leien suspenderes, reduseres eller bortfaller?

Det er mange sterke meninger i pressen for tiden. Men, hva er riktig?

Her ved kontoret, har vi ikke konkludert, jf. rettsreglene slik de er beskrevet ovenfor. Vi følger den faglige diskusjonen nøye, og vi vet at store nasjonale kriser har bidratt til endringer i rettsreglene tidligere. Det kan hende at også Corona-epidemien kan komme til å endre/presisere rettstilstanden også på dette området. Vi kommer tilbake til dette.

Vi ser at noen rådgivere anbefaler utleiere å stå hardt på kravet om leie, og straks begynne innkreving, utløse leiegarantier og begjære fravikelse/konkurs dersom denne blir forsinket eller uteblir. Vi tror med et slikt råd at utleier skyter seg selv i foten. Det vi nå ser kan best karakteriseres som en nedsmelting innen en rekke bransjer. Det er ingen gitt å spå konsekvensene. Dette vet de profesjonelle utleierne, som minst av alt ønsker tomme lokaler som reduserer eiendommens verdi.

Vi tror derfor leietakerne også i denne situasjonen har en forhandlingsposisjon overfor utleierne. Dersom leietaker skal innlede forhandlinger med utleier om redusert leie/leiefritak, må disse forberedes skikkelig. Leietaker må kunne vise til redusert omsetning, permitteringer etc., og etter hvert som tiden går, gi anslag over hvor lenge situasjonen vil vare. Da vil slike forhandlinger kunne føre frem. Vi ser allerede nå utleiere innen kjøpesenter som aksepterer leiefritak, og andre profesjonelle utleiere som forbereder slike forhandlinger.

Advokat Rino S. Jørgensen